フルレバ・フルローン派のカラクリ

N112_warudakumiwosurukinyuu500

どうも!株式会社東京建設コンサルタントの高木隆です。この時間がやって参りました。

 

前回の「激安・現金買い派」と対峙するのが、この「フルレバ・フルローン派」です。

 

簡単に言うとフルローンで一棟丸々マンションを購入する大家さんタイプ。

 

僕のまわりには、このタイプの友達がいますが、とても憧れる生活をしています♪

 

他人のお金で、自分の財産を構築できる最高の錬金術であると思います。

 

ローンを組んで不動産を購入した事がある人は、わかると思いますが、普通は金融期間よりある一定の自己資金を要求されます。

 

でも、自己資金0でイケてしまうことがあります。それは、銀行が出すお金と市場価格に差異さ生じた場合です。

 

例えば、銀行の評価が1億円で、物件の価格が7000万円だったら、フルローンでイケます!

 

では、銀行はどんな評価をするのでしょう?

一般的には土地の路線価をベースにして個別の条件をつけて補正するというやり方です。

 

路線価とはWEBを叩けば出てくるのですが、道路に面した土地が平米あたり幾らかという目安です。

 

この目安に対して、

①道路に接した間口は広いか狭いか?

 

②袋地か否か?

 

③土地の形は、正方形か変形しているか?

 

④道路との高低差はあるか?

 

⑤土地の面積が過大ではないか?(200平米が標準)

 

⑥騒音や異臭など発生する施設はないか?

 

⑦私道の持ち分がない場合に使用承諾があるか?

 

⑧高圧電線の上空架設や他人の通行に関する地役権が設定されているか?

 

⑨前面道路の幅(4mが標準)

 

⑩法地・崖・セットバックなどの面積と利用の可否

 

⑪道路がどこに接しているのか?東西南北?三方道路?

 

などを検討されて、

 

普通の条件の土地ならば路線価の1.2倍

 

良い条件の土地ならば路線価の1.3倍

 

悪い条件の土地ならば路線価の1.1倍

 

となります。

 

そして、実際の売買ではこれ以上のギャップが生じます。

 

フルローンでイクためにこれを利用する訳です!

 

例えば北道路の標準的な土地が坪120万円だったら、これをベースとすると東南角地は140万円かもしれ

ません。また車が入らないような土地だったら、坪100万円かもしれません。

 

このように大きなギャップが生じるので、一般的には、すっきりした土地よりもクセのある土地の方が

融資が出やすくなります。

 

もっと分かりやすく言うと、銀行の評価が低さ以上の市場の評価が低い土地が狙いめとなります。

 

以上は「土地」の評価ですが、「建物」の評価はもっと簡単です。

 

建物の場合は「建物を立て直したら幾らかかるか」という再調達価格を計算します。そして、耐用年数

に応じて原価する評価です。

 

例えば

①木造15万円/平米(22年)

②鉄骨17万円/平米(軽量19年・重量27年)

③RC17万円/平米(47年)

 

上記の条件を利用してフルローンを目指すと、次の例のようになるのです。

 

 

・駅近の古い小規模木造アパートで土地形状が変形していて、しかも車が入れないような物件

このような物件は、市場価格は安いでしょう。

でも土地が広い場合は、銀行評価は高いので、フルローンでイケるかもしれません。

 

 

・不便な場所の土地で空室率が高い物件、でも築浅のRC物件で土地も広い場合

これも市場価格は低いけれども、銀行評価は高い物件です!もちろんフルローンでイケる可能性が

高いです。

 

しかもRC物件はローンを長めに借り入れできるので、レバレッジを高めることができます!

(レバレッジとはローンを利用して、物件の利回り以上の自己資金利回りを生み出す仕組み)

 

以上のようにフルローンで一棟買いをして、上手く賃貸物件が回れば、もっとも理想的な投資と言えるでしょう!

NO IMAGE
最新情報をチェックしよう!
error: