不動産業者が賃料下げろと言うけど・・・賃料相場ってどうやって調べるの?

どうも!皆さん、一週間お疲れ様でした♪

本日、僕は牛の出産に立ち会いました。

残念ながら、子牛は亡くなってしまいましたが、お母さん牛を助けるために、頑張りました。

改めて、命の尊さを再認識致しました。

僕ら人間も悔いが残らないように精一杯生きて行きましょう!

さて、家賃相場の算出方法って知ってます?

家賃相場を知らないと、何かとリスクが多くなります。

まず、物件購入を検討する際に、事業収支を組みますが、家賃相場が分からなければ、よりリアルな収支は組めませんよね!?

また、物件購入後も入所者募集時に不動産業者が「家賃を下げたましょうよ〜」と言ってくるので、そのジャッジをするためにも家賃相場は必要です!

ではでは、どんな方法があるかというと、そもそも論ですが、専門業者にやってもらうのか、自分でやるのかというところですが。

相場を調査してくれる専門業者の有名所は、アトラクターズ・ラボさんですかね♪

http://www.a-lab.co.jp/

この会社とは、8年程前よりお付き合いしておりますが、データーベースが膨大に構築されているので、より正確な賃料相場かなと思います。

何しろ、日本全国の家賃相場を瞬時に叩き出せるので、すごいシステムなんですね!

もちろん、安くて良い物はないので・・・それなりに大したお値段です(笑)

しかも毎月固定制ですので、普通はなかなか気軽には使えませんね。。

資金に余裕がある人にはもってこいとサービスなのですが、もう少しお安いと僕自身も非常に助かります♪

ということで!一般の投資家は、自力で相場賃料を算出することとなります!

自力で算出する方法は、いろいろありますが、僕は、大体こんな感じでやっています。

用意するものは、パソコン(WEBとエクセル)だけで、ぜんぜんOKです。

まず、やることとしては、ポータルサイトで類似物件を探します。

このポータルサイトはヤフー不動産がベストチョイスですね♪

なんでかと言うと、ヤフー不動産は、アットホームやスーモなどのデーターが自動的に飛んでくるので、もっとも物件数が多いと思います。

ホームズやアドパークは、基本的に契約している不動産会社からの登録されたデータしかないはずなので、より公平さを保つならばヤフー不動産かな?!

という訳で、具体的に手取り足取り御説明させて頂きます。

まず賃料相場は、間取りや建物構造によって、相場が変わってきますので、類似物件を調べましょう。

物件S 京王線F駅 徒歩8分 木造 20.66㎡のワンルーム を調べる場合

現在、この物件は54,000円で、個人的な相場勘からすると高めのような気がします。

まずは、ヤフー不動産を開いたら、下記のような条件で調べる訳です。

□京王線F駅より徒歩10分以内

□専有面積30㎡以下

□ワンルーム・1K・1DK

□アパート

で検索をします。

すると、なんと210件もヒットしちゃいました。

よーく見てみると重複物件があるので除外しましょうね。重複物件であればあるほど客付けが難しい物件ですので、賃料相場からズレてる可能性大ですので♪

このサンプルをどう調理するかというと、㎡単価を割り出します。

エクセルで入れる情報は、賃料・専有面積・徒歩何分・築年数・階数をそれぞれインプット!

まずは、賃料÷専有面積=㎡単価なのでこれを中心に見ていきましょう。

僕が、サンプリングして調べると、次のようなデータとなりましたので見てください。

□㎡単価→2327円/㎡

□平均築年数22年

□平均徒歩9.75分

これを、調査物件と比較すると、20.66㎡×2327円なので約48,000円となります。

築年数も徒歩距離も大体同じくらいですので、増減なしでイケそうです。

やっぱり空室が多いと思ったら、賃料が原稿家賃と賃料相場がかなり乖離していました!

さっそくオーナーさんご報告しなければなりませんが、納得して頂けるか否か心配です・・・。

補足ですが、もし築年数や徒歩距離が大幅に違う場合は、比較しながら増減してみてください。

それなりに根気のいる作業ですが、より安全な投資をするためには、手間暇をかけてましょう♪

また、設備的なものでも賃料は異なってきますので、微調整をしていきましょう。

ちなみにですが、想定家賃が出たとしても、それはWEB上オープンになっている賃料なので、成約賃料ではないという点は気を付けてください。

ここから、指値が入ってきてしまうので、実際はこれより低くなることも覚悟しましょう!

 

 

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