今は不動産は買いか?という質問に対しての答えは、人生いろいろ。

最近、不動産投資をしたいけど、今のタイミングで大丈夫?

本当に買っていいのかという相談を良く聞かれます。

答えは、僕だったら「買わない!!」です。

理由としては、僕はかなり手堅くいきたいタイプですので、確実に利益を出して行きたい人間なんです。だから今はむしろ「売り時」だと認識しています。

不動産投資のタイミングっていうのは、人それぞれなんで、買う理由も違えば、売る理由も様々。

投資のために物件を買う人だけではなくて、デットクロスを乗り切るために物件を買う人もいます。

人生もいろいろあって、不動産投資もいろいろある訳です。

前回もお話をした通り、転売益を出す場合は、「安く買って高く売る」これが鉄則になります。

そして、僕が購入してある物件は、今の不動産価格に比べて、安く購入しているので、今は売り時だと認識しています。

つまり、今売れば、絶対損はしません。

そんな理由で、僕、個人で言えば、「売り時」という答えになる訳です。

あとは、どのくらいまで保有して、高値に近いところで逃げ切るかです。

でも、そんなこと言ったら不動産を買うタイミングをキャッチできない。

という人もいるかと思います。

後は、これから購入する人は、いかに勝てる投資をするかは、データを解析するだけです。

データには、様々なものがありますが、論理的な根拠、統計学的な根拠などなどあります。

実に値上がりする根拠を示す事は簡単で、逆に値下がりする根拠を探す事が難しい状態であります。

今回のこの記事においては、「イールドスプレッド」についてお話をします。

「イールドスプレッド」って知っていますか?

簡単に言うと、不動産利回りと借入金利及び長期金利との差を示す数値であります。

一般的に投資家が不動産を購入する場合、不動産の運用利回りが、購入資金を借り入れる金利を上回れば、利益が十分出るということが言えます。

例えば、バブル期を見てみましょう!

バブル期の日本のイールドスプレッドは「−6%」です。

※不動産利回り2%、借入金利8%

つまり買えば「損」。

でも購入希望者が殺到し、買ったら転売、そして転売というような感じでした。

なぜかと言うと、保有して実際に物件を賃貸に出して、利益が出なくとも、1年後には転売すると2倍になるというような実例があったので、みんなリスクをリスクとして考えずに、バンバン購入したのがバブル時代です。

一方、今の「イールドスプレッド」は、「+4%」です。

※  不動産利回り6%、借入金利2%

つまり、購入すれば、「得」という状態です。

これが日本のお話なのですが、実際に世界の不動産を見て行くとこんな感じになります。

①アメリカの「イールドスプレッド」は「+0.1%」

②ブラジルの「イールドスプレッド」は「−6%」

③イギリスの「イールドスプレッド」は「+0.3%」

④香港の「イールドスプレッド」は「−1.8%」

以上からするとかなり、日本が不動産投資に適した国なのかが理解できると思います。

これでもいまいち分からないという人がいると思うので、今度は別の観点で考察しましょう。

例えばですが、毎月10万円、年間120万円の区分マンションを想定します。

バブル期の利回りは2%ですので収益還元法による計算方法(120万円÷0.02)ですと「6000万円」の物件であると言えます。

この6000万円を8%の金利で20年ローンで買うと返済額は、約50万円となります。

家賃収入は10万円なのに、毎月に返済は50万円。。。

こんな投資をしていたのが、バブル時代なんです。(涙)

一方の現在を想定してみましょう。

毎月10万円、年間賃料120万円の区分マンションを想定します。

利回りは6%だとすると収益還元法(120万円÷0.06)ですと「2000万円」となります。

この2000万円を2%の金利で20年ローンで買うと返済額は約10万円となります。

家賃収入は10万円に対して、毎月の返済は月々10万円です。

つまり、他人のお金で物件を購入するような感じになります。

これで、どれだけ損か得かを肌で感じることができると思います。

なお、銀行でお金を借りる際は、8割以上を銀行で借り入れて、物件を購入する時は、諸条件にストレスをかけて審査をかけることになりますので、10%くらいの利回りが欲しいところです。

でも、実際に、金融機関によっては、審査基準が結構異なっていますので、金融機関との日頃のお付き合いも非常に大事になります。

ちょっと余談になってしまいましたが、日本の不動産は、今が買いと言われたら、「買っても損はしない!」と言えます。

でも、僕は値上がりしつつある現状で、新規の物件を購入するつもりはありません。

なぜならば、既に物件を仕入れてあるからです。

まだ購入していない人も購入してOK!という結論になります。

ただ付け加えない条件としては、転売目的の場合です。

なぜならば、長期保有で購入する場合は、転売価格は下がるからです。

この点について、税金であったり、またエリア選定が大事になるので、1度僕たちみたいな専門家に相談した方がいいでしょう。

間違っても、仲介手数料稼ぎの業者さんには相談しないでくださいね!

〜まとめ〜

イールドスプレッドを見る限り、日本の今の不動産は買っても損はしない。

ただ、長期保有するような物件は、今は買うタイミングではない。

転売をするための、短期保有物件は、なるべく早めに購入した方が得策。

ただ税金やエリア選定は重要なので、専門家に聞くべし!

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