今回は、不動産のセグメントについてお話をしたいと思います。
簡単に言うと「都会なのか、田舎なのか？」、「レジ系か？オフィス系か？」、「区分か？一棟物か？」ということです。
では早速ですが、都会か田舎かについてお話をしたいと思います。
不動産のエリア選定は、もっとも大事な要素となります。
当たり前のことですが、建物はいくらでも後で変更はできますが、場所だけはどうにもなりません。
そんなことで、僕は、「不動産＝場所」だと考えています。
そして、買うならば確実に都心が良いと言えます。なぜならば郊外はまだ不動産を作る余地はありますが、都心は土地が余っていないので、新たな不動産を生むことは難しくなるからです。
つまり、不動産は、「陣取り合戦」みたいなモノで、中心の稀少エリアを押さえた人間が勝者となります。
まず、前提となるのが、「賃料は、その地域においての競争力で決定される」ということです。分かり易く言うと、中央区に保有物件があるとすると、その地域内での優劣で賃料は決まってくるということになります。
中央区で単純に10000件の物件があって、その中で自分の保有物件が上から5000番くらいのグレードとします。
一方、田舎において10000件の物件があって、その中で自分の保有物件が上から5000番くらいのグレードとします。
ここがポイントなのですが、田舎は土地が余っているので、10000件からその倍の20000件まで物件数が増える可能性があります。
これに対して、銀座は土地が余っていないので、これほど不動産の価値は増えません。つまり、上記のランキングは銀座の場合は、ある程度固定されますが、田舎は、新築が増えれば増える程、下位にランキング変動することになります。
これによって、賃料は比例して落ちることになりますので、当初の収支通りにはいかなくなるという辛い現実になる分けです。
また、物件を転売する時にも、物件数が増えないといことはプレミア物件となるので、賃料収入においても転売収入においても良い分けです。
これが、僕が都心を好む理由ですね。でも、実際は都心は高くなってしまっているので、現時点で都心の物件を購入することは、いささか難しくなっていると言わざるを得ません。
次に、レジ系（居住用物件）かオフィス系かについて説明します。
僕は、この点については、オフィス系をオススメしています。
もちろん、それぞれメリットもデメリットもあります。
まず需要の面でいうとこんな感じになります。
・ ワンルームやアパートを借りる世帯数は1600万世帯。
・ 戸建てやマンションに住む世帯数は5200万世帯。
・ オフィスビルを借りる企業数は380万世帯。
となります。
これに対して、供給は、どんどん増えていくこととなります。需要と供給のギリギリのラインは供給率３％と言われています。ここに言う供給率というのは、既存物件に対して新規物件数の割合です。
ここについて上記のセグメントを照らしてみたいと思います。
・ ワンルームやアパートの供給は明らかに供給過剰となっています。でもなんでこんなに物件を作っているかと言うと、作らないと建築業者が潰れちゃうから、お客様のことを考えないで、バンバン作っているだけです。この手の入居者層は、今後少子化で減っていくだけですので、よく検討しないと危険です。
・ 次に、戸建てやマンションの供給ですが、こちらも完全に少子化の影響でドンドン尻窄み傾向にあると言えます。
・ オフィスビルの供給は、実は物件数が減ってきており、供給する立場からすると大変ありがたい状況となっています。
以上の供給と需要の面から考えると、オフィス系不動産を購入することは、投資戦略としては、非常に有効な対象であると言えます。ただ、買っちゃいけないのが、需要のないエリアのオフィス系です。経験上、１年経っても、２年経っても決まらないのを目の辺りしております。この手の決まらない物件は、シェアハウスとか何らかの対策を打つしかないと思います。
〜まとめ〜
買うなら都心のオフィスが良い！しかも皆が毛嫌いしているオフィス系なので、物件もまだ残っている。