投資物件を土地から仕込むには、誰でもできるカンタン計算法で確認しましょう。

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どうも!皆さん、こんばんわ。

最近、仕事のし過ぎで頭の思考速度がかなり低下してきました。

今度の日曜日は休めるように努力したいと思います。

今宵は仲の良いオーナーさんとご飯を食べていましたが、その際に役立つ情報をこっそりお伝えさせて頂きました。

もっともっと自分も勉強して、情報を共有化できるように努力したいと思います♪

さて、本日はボリュームCHECKと表面利回りの簡易計算のやり方をお話しますね〜。

この「ボリュームチェック」って言う言葉は、「どのくらいの物件を建てることができるか?」をザックリ計算することなんです。

僕は、サラリーマンをやっていたときは、設計部のプロの人たちに頻繁にコレをやってもらっていました。

でも、設計士じゃないとできない訳ではなく、実際誰でもできちゃうレベルのものなんですね。

このボリュームチェックは、どんな時に使うかというと、更地(建物の建ってない土地)を購入する際に、どのくらいの建物を施工出来て、どのくらいの利益が出るかを計算する時にやるもんです。

具体的には、こんな感じです。(今回は完全素人向けです)

例えば、土地500㎡ 建ぺい率40% 容積率80% とします!

 

①どのくらいの物件が建築できるか?

容積率というのは、敷地面積に対する建築可能な延べ床面積の割合です。

この場合、500㎡×80%なんで、400㎡までしか物件を建てられません。

ここに2DKのちょっと狭めの物件ですと1部屋40㎡ですので、10部屋作ることができますよね〜。

400㎡÷40㎡=10所帯

本当ならば「高さ制限」や「間口」なども考えないといけないのですが、その辺は今回はパスです(笑)

 

②建築工事費はどのくらい?

まずは、先ほど出した面積に1.3倍(施工床換算係数:専有面積×1.3〜1.5)するんです。

これは、施工床面積なんですが、バルコニーや廊下などの余分な部分も念のために計算しときます。

投資の数字は厳しく計算した方が良いので、この辺もキッチリやっときましょう・・・。

400㎡×1.3=520㎡

これを坪に換算すると157坪(坪=ざっくり3.3㎡)なんで以下の工事費を掛けてみましょう。

・木造は、工法(軸組・ツーバイフォーなどなど)によってマチマチですが、坪あたり30万円~60万円くらいです。

・RC造も工法(壁構造・ラーメン構造などなど)60万円~100万円程度とかなり開きがあります。

今回は、RCで坪90万円で施工したと仮定しますね♪

そうすると157坪×90万円=1億4130万円となります。

さらに、経費率1.1(登録免許税や不動産取得税などなど)とすると1億5543万円という痛い数字に。。

これに土地を1億円で購入したとすると総投資額は2億5543万円となります。

 

③表面利回りはいくらか?

この2DKが一体いくらで貸出しできるかを検討しましょう。

相場の割り出し方は、以前書いた記事を参考にしてくださいな。

とりあえず、今回は10万円/1所帯で貸出しできると仮定すれば↓となります。

月間収入  10万円×10所帯=100万円

年間収入  100万円×12ヶ月=1200万円

表面利回り 1200万円÷2億5543万円=4.6%

こんな利回りでは、到底投資する訳いきませんので、土地の値段を値切るしかありませんね〜。

 

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