再建築不可の不動産って・・・何だかヤバそうだけど実際のところどうなの?

どうも!皆さん、いかがお過ごしでしょうか?

本日は、朝礼のために早起きしましたので、とても眠いです。。

朝礼で、なんか良い話をしたいな〜と思っていましたが、ネタ不足で不発でした(涙)

来週こそは、社員さんがやる気UPする小話を披露できるように勉強しときます♪

さて、再建築不可物件って、皆さん知ってますか?

再建築不可と聞くと、なんだかメチャクチャやばそうですよね〜。

特に、不動産とか建築って、悔しいことに怪しいイメージあるので、悪そうな印象が倍増しますよね(笑)

そんなイメージで再建築不可を食わず嫌いになっては、ちょっともったいないオバケが出るかもしれません。。

この再建築不可物件は、主な理由としては、建築基準法上の道路(4m以上の幅員の道路)に当該敷地が2m以上接していない点なんですね!

ただソレだけなんです!

地盤が悪いとか、洪水の影響があるとか、そういう類いのデンジャラスな要因で再建築が禁止されている訳ではないので安心です!

実際に、どんな所にこの手の物件が多いかというと、京都の狭い町家が代表格と言えば分かると思います。

特に、住むには問題ないですよね!

むしろ静かそうだし、住人同士で仲が良さそうだし、何かとメリットも環境が良さそうですな。

ただ、現代社会では、道路が狭いと消防車の出入りができないと困るから、上記の建築基準法の規定があるんです。

そんな再建築不可物件には、沢山のメリットとデメリットがあります!

ある人にとっては、お宝物件に見えるし、またある人にとってはポンコツ物件に見えるのが、この物件の特徴です(笑)

じゃっ!メリットはどんなもんかと言うと・・・。

・何よりも激安特価♪

新築が建てることができないので、普通の建替え可物件と比べると、半値くらいのお値段になります!

もはや、このお値段はバーゲンセールですね♪

安いからと言って、賃貸物件として回す場合、賃料が50%↘︎になる訳はないので、投資としては利回り2倍近くになります!!

こりゃ、ウマウマですね!

・しかも、税金がお安い♪♪

資産価値が低いので、固定資産税や相続税がお安くなります!

不動産経営は、ランニングコストも重視しなければならないので、税金が安いことは非常にメリットと言えます!

その一方で、デメリットは・・・。

・もちろん、建替え不可!(笑)

当然なのですが、法律で定められているので建替え不可です。。

極稀に法律なんか無視しろとか、議員を使えばとか、ゴネれば、何とかなると思っているお客様がいらっしゃいますが、近代化の進んだ日本国では、それは無理無理です!業者さんをイジメないでください(涙)

また、昔は、柱を一本残せば建替えOKみたいなことが言われていましたが、実際のところどうなんでしょうね。あえて僕はやりたいとは思わないので、役所にも聞いたことはないのですが、かなりリスクですな。

実際に、柱一本を残す裏技を使った場合、かなりの建築コストを覚悟しないといけないとで、もったいないかなど思います。

・ローンが組むのが困難!

再建築不可物件は、銀行の担保評価が極めて低いので、一般的には住宅ローンは使えません。

ですから、基本的にはオールキャッシュで購入するしかありませんね!

もちろん、転売する時の買い手となる人も同じ条件です。。

結局のところ、その人次第です!

安くて高利回りの物件を手に入れたい人向けの商品となりますね。

そして、子々孫々まで大事に物件を引き継がせたい人には向かない物件です(笑)

現代技術を用いれば、きっと長〜く物件を維持できるでしょう。

でも、それなりに制限もありますので、出口戦略で失敗する可能性も高くなります。

要は、再建築物件でも物件状態が良ければ「買い!」で、悪ければ「買わない」が最良の選択かと思います。

この手の一歩間違えばポンコツ物件になりそうなモノは、専門家に調査を依頼しましょうね〜♪

では、また明日〜!

 

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