部屋の工事は誰に頼めばいいの?暇ならば自分でやってもいいんじゃない?

どうも!皆さんお元気ですか?

僕は、本日お休みを頂きまして、家族で動物公園でリフレッシュしてきました。

相変わらず、体調不良でしたが精神的には100%充電完了です♪

皆は工事は誰に依頼する?

さて、実際に不動産投資始めた場合、入居者の退去後のリフォーム工事って誰に出しますか?

普通は・・・

①建築会社へ依頼するパターン

②管理会社へ依頼するパターン

のどちらかの二択ですよね??

そう思った皆さんは、ちょっと他のパターンも検討しないと工事費で損しちゃいますよ。

①の真実はこんな感じ!

一般的に①の場合は、建築会社といっても職人を直で雇用している会社はそんなに多くないです。

そのため、下請け業者に分離発注している訳です。

例えば、Aという建築会社が、大工B・床職人C・クロス職人D・設備職人Eといった業者に仕事を依頼します。

その支払いに自分の経費を20%くらい乗っけています。

実際に、建築会社Aからは現場監督が派遣されるので、その人件費を考えると、そんなに儲けている訳ではないので、このパターンは損も得もしないパターンだと思います。

むしろ、現場監督が責任をもって、監理するので、安心料を払っていると考えるべきかなと思います。

次に②の真実はこんな感じ!

もっとも痛いのは、管理会社が建築会社に依頼してオーナーとの中に入っちゃうパターン。

僕の友人の不動産会社は、建築会社からバックマージンを取っていませんが、すべての不動産会社が良心的かと言うとそうでもないですね。

大体、建築会社は7%から10%のバックマージンを管理会社に上納しますので、この分は結局オーナーさんのお財布持ちとなります。

とても意味のない工事費10%UPは、かなり痛いです!

http://www.kenbiya.com/column/nagashima/102.html

何度も言いますが、みんながみんなバックをもらっている訳ではないので、この辺は誤解なきようにお願いしますね!

いずれにしても、バックマージンがあるかと思うと、気持ちが良くないでしょうから、管理会社にお願いする場合でも、自分が建築会社へ直に仕事を発注できるか聞いといた方が良いと思います。

建築に多少の知識ある人は各業者へ自分で発注することも考えましょう。

例えば、クロスの張り替えでしたら、クロス職人へ直に依頼したり、塗装工事があれば、塗装職人に直に依頼すると安く仕上がります。

職人は、タウンページとかで探しても良いですし、友達に紹介してもらったりするのが良いと思います。

職人を探すのに、一番使えないのはネットですね(笑)

だって、職人さんは、大体PCに弱いので、自社のWEBを持っているところは、ほとんどないと思って下さい。

また、職人さんは「いちげんさんオコトワリ」みたいなところがありますので、取引業者を見つけるのが初めは苦労すると思います。

でも、そこは人と人との関係ですので、誠意で交渉すればOKです!

そして、究極は自分でやっちゃう!

皆さん!そんなことできるの?と思うでしょうけど・・・

実際のところ、できちゃうのです(笑)

なんでかと言うと、僕でも出来たから間違いありません。

僕は文系大学院出身です。働きながら夜間の建築学科を出たので、建築知識だけはあります。

でも、実際に大工の見習いにでたこともないですし、内装屋に就職したこともありません。

ただ現場で見ていて、やり方を知ってましたし、短期間で壁紙や床貼りを教えてもらったこともあります。

実際に、お金がなかったころは、自分で職人として徹夜で工事をこなしていました。

だから、皆さんも、ちょっと勉強すれば、賃貸レベルでしたら、ぜんぜん出来ちゃう訳です。

今は、情報もモノの流通もフラットなので、なんでも手に入ります。

一昔前でしたら、職人しか持っていない道具でさえもホームセンターで購入できます。

また、施工方法もWEBを叩けば、動画で見る事もできますよね。

現在は、寺社仏閣や超高層物件などの一部を除いて、「職人技」は必要とされない時代になってしまいました。

大工や左官は、さすが職人だと思いますが、ちょっとした内装仕事でしたら、セルフサービスOKです。

昔と違って、道具も材料も工法も技術革新してますので。。。

建築会社も経営する私がいうのもなんですが、気合いと根性があれば、ある程度も施工は自分で出来ます。

ただ、オーナーさんが自分で工事をする時間を考えると、費用対効果でマイナスということも考えられます。

僕の親友のオーナーは、裸一貫で不動産王になった人がいますが、やはり初めは自分で施工していました。

だから、建築業者並みの知識とコスト感覚を持っています。

真剣に不動産王を目指すならば、一度は自分で施工しないとダメですな♪

ちなみにいうと今回の写真は、僕が貧乏だったころに自分一人で施工した物件です。

施工素人でも、このレベルまでイケます!!

※弊社は、元請けの建築会社ですが自社で職人を養成し雇用していますので、ご安心ください!(笑)

 

 

 

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