不動産投資においては節税がキモなんです。節税の様々なポイント(その1)はコレです!

PAK86_yabainomicyatta20131223500

どうも!皆さん、こんにちは!

いよいよゴールデンウィークですね〜♪

僕は、中国に行く予定なのですが、ぎりぎりまでお仕事頑張ります♪

そのために本日も出勤してました!!

家族からの冷たい視線をヒシヒシと感じていますけど。。

さて、不動産における節税テクニックを知ってますか?

これを知っているか知らないかで、まったく納税額が変わってきます。

ということは、キャッシュフローが変わってくるってことです。

節税に関しては、とても1つの記事で説明することができないので、複数回に分けて行きますね。

まず、節税で一番大事なキーワードは「デッドクロス」です。

勉強熱心な皆さんは、すでにご存知だと思いますが、これを知らないと、本当にヤバいことになります。

せっかく手に入れた物件を、泣く泣く手放す前に、デットクロス対策を万全にしてください。

デットクロスって何?

そもそもデットクロスとは、どんなものかというと・・・説明しにくいのですが、ざっくり言うとこんな感じです。

物件をローンで購入した場合、経費になる減価償却費は、年数とともにドンドン減って行きます。

その一方で、経費にならない元金返済はドンドン増えて来ます。

これが原因でキャッシュフローが破綻する減少をデッドクロスと言います。

わかりますか?ちょっとコレだけじゃ分からないと思います(笑)

もっと詳しく言うと、次の2点を重点的に理解してくださいな。

(1)借金返済の際に、数年後利息が減って元金返済が多くなる。

→一般的に、不動産を購入する場合は、元利均等返済方式のことが多いと思います。

これって、初めは利息ばかり返済して、元金の返済って微々たるもんなんですね。

でも、新築から10年〜15年くらいすると、利息はある程度支払って、元金の返済の方が多くなるという逆転が生じます。

利息は経費で、落とせるので不動産投資家としては、とてもとてもありがたい訳です。

一方、元金の返済は経費で落とせないので、手元のお金はドンドン減っていきます。

795316b92fc766b0181f6fef074f03fa19-one

(2)次に「設備」の減価償却費も終わってしまう。

→建物は、「本体」と「設備」に分けられますが、「本体」はRC造なら47年、木造なら22年で減価償却されます。

「設備」(全体の3割程度)は、概ね15年で減価償却されるので、15年経過してしまうと経費となるものが0となってしまうのです。

経費になるものが、無くなると税金を多く払わなくてはいけなくなるのは、御存知かと思います。

しかも①と②の時期は新築から15年後には確実に経費になるものが、激減しているので、納税後のキャッシュフローは、かなり悪くなります。

中古物件を手に入れた場合は、もっと早くデットクロスが早くなりますので、注意が必要です。

では、デットクロス封じするには、どうしたらいいの?

デットクロスは必ず来るので、これを封じ込めることができないと安心できませんよね〜。

王道は、やはり頭金を多く突っ込むことだと思います。

でも資金を潤沢に持っていない人がほとんどです(涙)

その場合、どうするか?

僕ならば、デットクロスが起きる前に、一回売却しちゃいます(笑)

それで、新たに物件を購入すれば、デッドクロスを先送りできますよね〜。

これが、最も良い方法だと思いますが、どうしても売却したくない人は、ずっと借金を作り続けるために物件を買う等しないといけません。

どっちがいいか、その人の考え次第ですが、前者の方が安全だと思いますよ!

その他にも、デッドクロスを封じる方法がありますが、イロイロありすぎるので、興味ある人は連絡くださいね〜。

〜まとめ〜

新築後15年でデッドクロスは訪れる。

デッドクロスが起きるとキャッシュフローが著しく悪くなる。

そこで、一回物件を売却して、新たな物件を購入するなどの施策を講じなければならない。