転売業者も物件仕入れに苦戦か?!実際に売値と買値を調査してみた。

どうも!皆さん、本日はいい天気ですね〜。

こんな日は、家族団欒でお散歩したいな〜と思いますが、僕は仕事です。

いい加減、そろそろ休日を取らないと反感を買いそうなのですが・・・。

もうちょっと頑張ってみます。

今年中に合理化、スリム化を図って行きたいと思います。

さて、最近は特に業者の高買いが目立ってきました!

僕もそろそろ新しい物件を購入したいと考えていますので、物件を物色しています。

日頃付き合っている業者や仲間内で情報交換していると、「業者の高買い」を良く耳にします。

情報をキャッチしたら、検証するのがビジネスの基本!!

しっかりリサーチしてきましたよ〜。

まずは、勢いがある転売業者の物件情報を入手しました。

東京都某所の旧財閥系分譲マンション》

・4LDK(80㎡)

・2900万円

・フルリノベーション

[内容]

・大幅な間取り変更ない状態(大工工事、少ない)

・クロス・床は新規張り替え

・建具新規交換

・キッチン・ユニットバス・洗面・エアコンなどの設備は新規交換

・ウォークインクローゼット 作成

という内容です。

僕の相場感覚だと600万円くらいは高いな〜と思ったのが実感でした。

確かに内装は、ほぼ完璧に工事されていました。

デザイン性も、一般受けするだろうと思われる内容ですので、極めて無難です。

でも、パリッと感があまりないので、少々これでこんなに高いの?って感じでした。

酷評ではありませんが、カーテンロールを下げると設備に干渉してしまうという残念感が否めません(笑)

総じて、リノベーションレベルは、中の上もしくは上の下って感じかな?!

概算のザックリで計算すると350万円あれば十分だと思われます。。

では仕入れ値は、どのくらいかと言うと・・・。

同一物件内の最近の成約状態を調べると平均2000万円でした。

恐らく業者ですので、それよりは安く仕入れると思いますので1800万円くらいかなと思います。

仕入れ値1800万円に諸経費かかって、その上で工事費350万円なんで損益分岐点は2200万円程度ですかね〜?

この値段に一般管理費などを乗っけると、結構販売価格に近づいてきますよね〜。

ですから一見すると高そうに見える販売価格なのですが、めちゃくちゃズレている訳ではなさそうです。

2900万円で販売開始しても、指値は入ってきますし売れなければ、価格改定するし、言い出しっぺの値段としては妥当ですな。

おそらく、2900万円で売れる事はないので、100万程度の値引きは可能性として高いです。

業者としては、利益率20%そこそこの仕事なのですが、リスク考えるとギャンブル的要素が強そうです。。

僕ならば、危なっかしいので、この物件は仕入れしませんね。

大事な現金は、勝てる商売にしか突っ込まない方がいいですから〜。。

でも、業者としては、お金を回して、仕事を回さないといけないから、買ったんでしょうね。

確かに、投資仲間や業者が言っているように、「業者の高買い」は本当のようです(涙)

〜まとめ〜

業者の高買いは実際に起こっている様子である!

販売価格が無理しているのも、それが原因かと思われる!

変に高いものは買わないのがベスト!

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