転売したらガッポリ儲かった!ちょっと待った!喜ぶ前に手残り要チェックじゃ!

 

どうも!皆さん、ご飯をちゃんと食べていますか?

僕は、胃潰瘍のために油物やお酒は厳禁なんです。

だから、お粥と薬ばかりを食しております。。。(涙)

でも、毎回味付けが変わるお粥は、愛情たっぷりなので、心は満腹です(笑)

さて、皆さん、不動産を売った時にかかる余計なお金って意外と多い!?

皆さんもご存知かと思いますが、不動産投資にしても、会社経営にしても、ガッポリ利益を出したら、ガッポリと余分なお金がかかるんです。。

利益確定するのは、経費や税金を払った後の手残りが大事なんですね〜。

どうしても、転売後の差額だけに意識が向かってしまいますが、投資は全て手残りを常に意識しましょう!!

では、どんな転売したときには、どんな余分なお金がかかるかと言うと・・・

①不動産仲介手数料   3%+6万円(消費税別)

②譲渡所得税などの税金 儲けの20〜40%

③抵当権抹消費用    2.5万円

が費用としてかかってきますので、決して糠喜びにならないように、ここで理解して下さいね♪

例えば、リアルな話・・・こんな感じ

まず、1年前に投資用の安めの戸建て(1000万円)購入して、1500万円で転売した場合を考えてみましょう!

ぱっと見て、500万円も利益出たじゃんと思いがちですが、実際のところ、まずは不動産業者に支払う仲介手数料が出てきますね。

これが消費税増税後の8%計算だと約55万円もかかります。業者さんも結構、1500万円という高値で頑張って売ってくれたから、とりあえず払う価値ありそうです。

次に痛い出費は、やはり税金ですね。。税金って、何かと批判の対象になりがちですが、皆さんはどう感じますか??

お役所の仕事は、空気みたいなもので、絶対必要だけど、はっきりと見えないので、その価値が評価しにくいところです。

①ただハッキリ見えるのは、年度末の道路工事で、イライラ大渋滞(笑)

②あと厄介なのが、お天気の日にしか現れない警察の取締り(笑)

この①と②がなくなれば、お役所のイメージって断然良くなるような気がします。

そうそう、税金の話でしたね。また話がズレて、ごめんなさい!

不動産を売った場合には、譲渡所得(利益)に対して所得税と住民税がどっさりとかかるんです。

これは、不動産の保有期間が5年を超えるか否かによって税率が変わるのですが、計算式に表すとこのようになります!

 

譲渡所得の計算

課税譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

 

(5年超える場合)

税額=課税長期譲渡所得金額×税率20%(所得税15%、住民税5%)

 

(5年以下の場合)

税額=課税短期譲渡所得金額×税率39%(所得税30%、住民税9%)

 

※平成25年から平成49年までの税額については、算出された所得税を課税標準として復興特別所得税2.1%分が加算されます。

※取得費とは、今回売った不動産の購入金額+仲介手数料や登記費用などの経費を加えた金額

※譲渡費用とは、売るために必要になる仲介手数料・印紙代・測量費など

 

結構、頭痛くなりそうですが、単純ですので、上記の計算式に当てはめてみましょう♪

まず、譲渡価格は1,500万円

取得費は、購入金額1000万円と経費だから60万くらいかな。で合計で1060万円としましょう。

譲渡費用は、仲介手数料や測量代がメインとなりますが、80万円と仮定します。

特別控除は、このケースではありません。これはマイホームの場合は、特別控除となりますが、今回は投資用なのでナシですね。

これを当てはめて計算すると課税譲渡所得金額は360万円になりますので、この金額に約39%の税金が取られちゃいます。。

そうすると・・・な、なんと140万円もお役所に上納することとなります!

先ほどの仲介手数料などを合計すると約200万円近くも余分なお金となってしまいます。

この出費を覚悟しているとしてないとでは、喜びの後の落胆度合いが違いますので、しっかりと計算しときましょう!

ちなみに、まだこの経費は削るためにできることもあるので、失望しないでくださいね!

 

 

 

 

 

 

 

 

http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

 

 

 

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