競売で見つけた物件を落とすのに、いくらでいけばいいか考えた。札入れは、安全な金額で!

どうも!皆さん、おはようございます。

4月も半ばとなってしまいました。

新しい環境でスタートしている皆さんは、そろそろお疲れかと思います。。

まずはゴールデンウィークまで頑張っていきましょう〜。

さて、競売で良さそうな物件を見つけたので、ちょっと入札値を検討しました!

物件の概要は、こんな感じです。

《都内某所の大規模マンション》

・3DK(45㎡)

・最低落札価格550万円

・占有者は、所有者。

・室内は、そんなに酷くない感じ。

この物件は、駅前の立地条件としては、なかなかGOODです。

さらに専有面積も、そこそこ広いので、これは転売先が広そうです。

不動産は出口戦略が非常に大事になってくるのですが、この広さですと「実住向け」&「投資向け」の二方向で販売ができます。

※実住=実際に住まうための購入すること

一方、ワンルームみたいな狭い物件だと、「実住向け」での販売は難しいですよね。

一生独身を決めている人なら、ワンルームを実住として買うでしょうけど。

そんな人は、かなり稀少です(笑)

ですから、出口が広い分、この物件は安心感がありますな。

次に、実際の成約価格はどんなもんか?

販売価格は、アテにならないので、ここではしっかりと成約価格を調べます。

僕は業者なので、成約価格を見ることができるのです(笑)

販売価格よりも、大体見てみると100万円くらいの指値が、こちらの物件は多いみたいですな。

ここの物件は7件の成約データがあって、早速計算すると・・・㎡あたりの平均単価は20万円くらいでした。

これを45㎡の当該物件に当て込むと、900万円となります。

900万円という値段は、ある程度商品として認められるレベルまで達しての値段なんで要注意です。

競合物件を調べてみると・・・。

同じ物件内にとんでもない値段で販売しているのを見つけました。。。

《同一建物》

・3LDK(58㎡)

・販売価格1999万円

・フルリノベーション

[内容]

・クロス・床は新規張り替え

・建具新規交換

・キッチン・ユニットバス・洗面・エアコンなどの設備は新規交換

という物件なんです。

一番目を引く点は・・・もちろん値段が1999万円ですな?!

まるで安売りスーパーの値段設定のような1999万円ってありですか?

ちょっとふざけすぎてませんか〜と思って、こんなの売れないでしょ(笑)

そう思って、販売元に電話かけたら、「売れちゃいました♪」とのこと。。

マジで信じられませんが、売れたみたいです。

リフォーム写真をみると、メチャクチャいいのかというと、そんなことなさそうなんですね。

情報をUPしてから2ヶ月以内で売れていることをみると、そんなに値引きもなさそうですし。

今までの成約価格と乖離しすぎていますよね。

普通に考えれば20万円/㎡だとすると58㎡の部屋なんで、1160万円です。

普通に計算すると800万円近くも高い。。。

リノベーション価格も上記の感じだと300万円程度かと思われます。

そこから逆算すると、仕入れ値1000万円+リノベ費300万円+諸経費100万円ってトコですな。

1400万円が損益分岐点と思われますので、500万円以上は利益出したのかな?!

利益率35%ならばマズマズですよね〜。

でも今回は売れたので良かったですけど、僕には1999万円で買うなんってもったいないです。

だって、この物件って築40年以上経っているんですよ。

いくら中が綺麗でも40歳以上の建物に多額のお金を投入する人の神経が分からんです。

このエリアならば1999万円で、もっとよいマンション探せばありそうだし。

では、僕は実際いくらで入札するかというと。。

僕は、そこまで危ない橋は渡りたくないので、超安全でいきます。

そこで20万円×45㎡=900万円で考えたいと思います。

しかも、ある程度の表層リノベーションは施しても、この程度でいく方がいいですな。

しかも競売なんで、何があるか分からないです。

ある程度の予備費は用意しないと、大変ですよ!

・表層リノベ費 150万円

・予備費    100万円

・経費      50万円

合計 300万円

僕は建築業者でもあり、不動産業者でもあるので、このくらいなら大丈夫です。

一般の人だともう少し余分に見た方がいいと思いますけど。。

すると900万円−300万円=600万円となります!

僕は、この値段で入札しますけど、まず落札できないと思います(笑)

頑張っても+100万円程度までかな〜。

でも、ラッキーパンチで生きて行けるほど生半可な世界じゃないので、やっぱ600万でいきます♪

不動産投資は、安全にいきましょうね(笑)

〜まとめ〜

競売は、中をしっかり見る事できないので、予備費をちゃんとつけましょう!

売値と買値は、ラッキー要素を排除して、機械的に判断すべきです。

ラッキーパンチは当たり続けるのはムリなんで、とにかく安全策で!

ダメもとでやれば悔しくないので、運試し程度で考えましょうね〜。

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